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10億元社保資金進(jìn)入浙商銀行的專戶，無(wú)錫市今年的保障房建設(shè)因此松了一口氣。
7月11日，全國(guó)社�；鹋c無(wú)錫市城發(fā)集團(tuán)住房保障公司簽署協(xié)議，投資10億元信托貸款于無(wú)錫的保障房建設(shè)，這也是全國(guó)社�；鹄硎聲�(huì)向地市級(jí)保障房項(xiàng)目建設(shè)發(fā)放的首筆貸款。
社�；鸬年P(guān)注
無(wú)錫城市發(fā)展集團(tuán)有限公司是由無(wú)錫市人民政府出資115.77億元注冊(cè)設(shè)立的國(guó)有獨(dú)資公司，是無(wú)錫城市發(fā)展的融資平臺(tái)、城市建設(shè)的運(yùn)作平臺(tái)，截至2011年12月，全集團(tuán)公司總資產(chǎn)214億，凈資產(chǎn)117億元。其全資子公司——無(wú)錫市住房保障建設(shè)發(fā)展有限公司，是無(wú)錫市建設(shè)保障房的市級(jí)唯一平臺(tái)，目前注冊(cè)資本在10億元左右。
此次3年期10億元信托貸款由交銀信托發(fā)行，浙商銀行無(wú)錫分行提供連帶擔(dān)保，專項(xiàng)用于無(wú)錫市新街家園一期、東璟家園一期的保障性住房項(xiàng)目建設(shè)。其中新街家園一期設(shè)計(jì)建設(shè)保障性住房3377套；東璟家園一期計(jì)劃建設(shè)保障性住房6801套。
“實(shí)際上去年年初第一筆社�；鹜斗诺侥暇┍Ｕ戏拷ㄔO(shè)，我們就很關(guān)注。”無(wú)錫市住房保障建設(shè)發(fā)展有限公司副總經(jīng)理?xiàng)盍⒑陮?duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示。
不過，當(dāng)時(shí)無(wú)錫并未得到正面積極的反饋，因?yàn)樗麄儷@得的消息是，許多城市都想用社�；饋斫ūＵ戏浚�(dāng)時(shí)全國(guó)社�；鹄硎聲�(huì)的要求是只對(duì)直轄市進(jìn)行投放，于是無(wú)錫市爭(zhēng)取社保基金的事情暫時(shí)擱置。
在這期間，全國(guó)社�；鹣蛱旖蚝椭貞c的保障房建設(shè)分別提供了30億元和45億元貸款。2011年以來，已先后通過信托貸款方式投資保障房超過160億元，今后還將繼續(xù)加大投資力度，積極支持各地保障性住房建設(shè)。
楊立宏說，去年底了解到社�；鹜度氡Ｕ戏勘仨殲橹陛犑械囊笥兴潘�，于是他們找到了浙商銀行，由浙商銀行出具擔(dān)保函，向全國(guó)社保理事會(huì)提出10億元貸款申請(qǐng)，正式啟動(dòng)保障房建設(shè)社�；鹳J款相關(guān)工作。
經(jīng)過密切接觸，全國(guó)社�；鹄硎聲�(huì)也對(duì)無(wú)錫保障房表現(xiàn)了關(guān)注，然后理事會(huì)列出清單，要求無(wú)錫提供相應(yīng)資料。5月9日全國(guó)社保基金理事會(huì)率領(lǐng)律師團(tuán)和信托公司對(duì)保障房公司進(jìn)行了貸款盡職調(diào)查；5月12日全國(guó)社�；鹄硎聲�(huì)王忠民副理事長(zhǎng)專程到無(wú)錫進(jìn)行調(diào)研；6月份通過全國(guó)社保理事會(huì)審批，6月29日實(shí)現(xiàn)放款，10億元信托貸款到賬。
全國(guó)社�；鹪谡{(diào)研中著重考慮的因素包括：貸款主體資格的真實(shí)合法性；貸款項(xiàng)目是否列入全國(guó)保障性住房建設(shè)任務(wù)名單；在建項(xiàng)目是否合規(guī)及運(yùn)作良好；自有資本投入及還款來源；社保基金投入后資金的安全和收益。
“所謂的合規(guī)以及運(yùn)作良好，是指項(xiàng)目手續(xù)要合規(guī)，四證齊全，同時(shí)項(xiàng)目要已經(jīng)開工，自有資金有保證，施工單位的資質(zhì)也要有，保證項(xiàng)目能夠按時(shí)按質(zhì)量完工。”楊立宏說。
東璟家園、新街家園是無(wú)錫四大保障房新建項(xiàng)目之二，一期工程在2010年便已開工建設(shè)，兩個(gè)項(xiàng)目需要總投資15億元，且30%的自有資金已經(jīng)投放。
此次信托貸款的利率和收益率并未公開，將參照銀行同期基準(zhǔn)利率并考慮信托費(fèi)、監(jiān)管費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)后與全國(guó)社保基金理事會(huì)商議確定。
根據(jù)報(bào)道，去年南京的30億元信托貸款，期限2年11個(gè)月，利率6.05%(社保利率5.45%按季度浮動(dòng))，信托費(fèi)用率0.18%，擔(dān)保費(fèi)用率0.42%，由江蘇省國(guó)際信托有限公司發(fā)行，民生銀行(5.96,0.00,0.00%)提供連帶責(zé)任擔(dān)保。楊立宏告訴本報(bào)記者：“無(wú)錫的融資成本和南京的差不多，稍微高一點(diǎn)，但高得不多。”
10億資金的安全和收益
為確保10億元貸款的資金安全，必須要做到專戶管理、專賬核算、專賬專用，也就是說，必須在浙商銀行開設(shè)專戶，浙商銀行作為擔(dān)保銀行還要負(fù)責(zé)對(duì)資金加以監(jiān)管。“我們要和社保理事會(huì)、交銀信托、浙商銀行簽署一個(gè)監(jiān)管協(xié)議，所有資金的提取、使用，都要符合項(xiàng)目要求。”
“這其中不存在任何擠占、挪用保障性住房資金的行為，更不存在設(shè)立小金庫(kù)、抽逃資本金等行為。”楊立宏說。
除了資金安全，如何保障還款以及相應(yīng)的收益，也是大家更關(guān)注的問題。按照無(wú)錫項(xiàng)目的規(guī)定，10億元貸款將用商業(yè)開發(fā)面積的出租、出售收入、保障性住房租金收入以及經(jīng)適房銷售收入和5年后公租房的政府回購(gòu)款作為統(tǒng)一還貸的資金來源，確保按時(shí)還貸。
同時(shí)，保障房還款來源還有土地凈收益的10%、住房公積金的增值部分和5年后經(jīng)適房土地上市補(bǔ)繳差價(jià)。
由于經(jīng)適房的土地是劃撥土地，5年后上市交易的話，需要補(bǔ)繳土地差價(jià)，根據(jù)無(wú)錫市的規(guī)定，由于經(jīng)適房所處位置不同，補(bǔ)繳的土地差價(jià)在每平方米900元~1200元之間。
“參照以往保障房銷售回款情況及周邊房?jī)r(jià)比照，社保理事會(huì)盡職調(diào)查后認(rèn)為該兩項(xiàng)目還款來源有保障，資金回報(bào)也穩(wěn)定無(wú)風(fēng)險(xiǎn)。”
新街家園一期、東璟家園一期的保障房多數(shù)為經(jīng)適房，盡管目前尚未核價(jià)，但楊立宏稱，售價(jià)應(yīng)該不到4000元，而周邊商品房?jī)r(jià)格是8000元左右，無(wú)錫市滿足經(jīng)適房購(gòu)買條件的家庭較多，因此銷售并不成問題。
地方保障房融資壓力
在保障房大建設(shè)的背景下，各地的建設(shè)任務(wù)都有了較大增長(zhǎng)，這也為資金籌措增加了難度。
根據(jù)“十二五”住房保障規(guī)劃，無(wú)錫將新建、籌集34000套左右經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房，進(jìn)一步增強(qiáng)住房保障能力。今年無(wú)錫市政府下達(dá)給城發(fā)集團(tuán)的目標(biāo)任務(wù)為：開工新建1000套公共租賃住房，竣工500套；新開工經(jīng)濟(jì)適用住房4000套，竣工600套。
楊立宏表示，要完成任務(wù)，幾年內(nèi)每年都需要安排20億元左右的資金量。目前的融資途徑，主要包括商業(yè)銀行貸款、國(guó)開行政策性貸款、所屬城發(fā)集團(tuán)發(fā)行企業(yè)債券。其中商業(yè)貸款是最主要的途徑，在全國(guó)社�；�10億元貸款下發(fā)之前，商業(yè)貸款占到整個(gè)保障房建設(shè)資金的2/3，目前則是50%不到一點(diǎn)。
7月17日，上海市人大常委會(huì)保障性住房建設(shè)工作調(diào)研會(huì)上傳出消息，為解決保障性住房建設(shè)資金籌措困難，上海市計(jì)劃試點(diǎn)發(fā)行約400億元總額度的中期票據(jù)；并將向三處公租房項(xiàng)目投放公積金貸款約30億元。
據(jù)了解，今年全年，上海市保障性住房建設(shè)將籌資約900億。除市財(cái)政專項(xiàng)補(bǔ)助和銀行貸款之外，地產(chǎn)集團(tuán)28億債券已發(fā)行；去年三輪160億國(guó)庫(kù)現(xiàn)金商業(yè)銀行存款招標(biāo)，可解決保障性住房建設(shè)貸款資金320億元。
而新的舉措，除計(jì)劃發(fā)行中期票據(jù)和發(fā)放公積金貸款之外，還將試點(diǎn)利用企業(yè)年金投資公租房債權(quán)融資產(chǎn)品。
雖然各地也都在探索新的融資渠道，但楊立宏也坦言，目前還是以傳統(tǒng)模式為主，新的模式很難操作。“今年的貸款形勢(shì)要寬松一些，如果明年更寬松一些的話，我的工作就好做了。”
