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8月是樓市傳統(tǒng)的淡季，但上海成交量保持在相對高位。成交均價較上月出現(xiàn)明顯的下跌，這主要與剛需樓盤占據(jù)成交主導因素有關。8月全市商品住宅成交排名前十名的項目，整體成交均價為18079元/平方米，首次置業(yè)的剛需項目成為當前樓市的成交主力。隨著金九的臨近，開發(fā)商的推盤力度加大，尤其是隨著大量外圍剛需樓盤的入市，不排除9月全市商品住宅成交均價繼續(xù)下跌。
業(yè)內(nèi)分析人士將近期上海樓市的表現(xiàn)歸結為價格優(yōu)勢推動，剛需釋放。例如嘉定江橋的中星海上名豪苑成交149套房源位居全市首位，該樓盤均價為1.36萬元，總價在100萬-120萬元之間，而江橋板塊其他樓盤單價普遍在1.6萬元以上。上周上海成交均價雖然有所上漲，但仍明顯低于7月及8月上中旬的高位水平，位居成交前列的樓盤仍以剛需盤為主。
德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟認為，8月樓市呈現(xiàn)出兩個主要的特征，第一個就是成交季節(jié)性回落，改善型需求突然止步。隨著金九的臨近，開發(fā)商的推盤力度有了大幅的提高，尤其是大量外圍剛需樓盤的入市，因此不排除9月全市商品住宅成交均價繼續(xù)下跌。
中高端市場經(jīng)過6、7月的需求集中釋放，已難以維持前期的市場熱度。如今年中高端代表樓盤的中海紫御豪庭，本月成交僅為29套，而6月成交套數(shù)為199套。8月部分樓盤出現(xiàn)一定幅度的漲價，其中多是前期一些成交較好的樓盤，也不排除部分前期降價的開發(fā)商，“在淡季8月提高報價，然后準備在9月再打降價的噱頭促銷，以博人眼球。”上述業(yè)內(nèi)分析人士稱。
陸騎麟指出，由于8月下旬剛需樓盤成交的發(fā)力，8月上海商品住宅成交量達到80.2萬平方米，與5月的成交量相仿，顯現(xiàn)出淡季不淡的局面，尤其是東方冠郡、中星海上名豪苑等價格優(yōu)勢較大的樓盤，對樓市成交的拉動作用十分明顯。由于限購政策沒有松動的跡象，今年金九銀十的市場需求相對往年仍比較有限，開發(fā)商的優(yōu)惠情況將成為決定銷售情況的關鍵。率先降價促銷的樓盤將搶占市場的先機，而對價格較為堅持的樓盤恐將面臨不利地位。
房企以價換量的另外一個原因就是來自信貸的壓力。上周，中央多部委繼續(xù)發(fā)話欲穩(wěn)定樓市調控預期，而地方層面則強壓與力保并存，住房信貸亦稍有收緊之勢。
繼光大銀行暫停首套房利率優(yōu)惠后，上海多個中小銀行上調首套房最低利率，全國首套房貸利率優(yōu)惠收緊之勢有所蔓延。雖然四大行首套房貸最低仍可貸8.5折，但貸款難度顯著增大。9月份，超過3000億的逆回購將陸續(xù)到期，中原集團研究中心表示，市場資金面預計將愈加緊張，這也將使房貸門檻越發(fā)提高，從而為即將來臨的“金九銀十”注入不確定性。
（關鍵詞：樓市 上海成交量 剛需樓盤）
