北京市海淀區(qū)拍出了新的總價(jià)地王。
7月25日，北京市海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)永豐產(chǎn)業(yè)基地（新）H地塊HD00-0401-0120、0132、0162地塊二類城鎮(zhèn)住宅用地、零售商業(yè)用地，迎來拍賣。該地塊土地面積8.56萬平方米，建筑控制規(guī)模16.29萬平方米，起拍價(jià)86億元。
經(jīng)過3手線上報(bào)價(jià)以及5手現(xiàn)場報(bào)價(jià)后，該地塊最終由保利、建工聯(lián)合體以89.01億元總價(jià)競得，溢價(jià)率3.5%；其中，住宅部分成交樓面均價(jià)約5.96萬元/平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)為9萬元/平方米。
高達(dá)89億元的成交價(jià)，讓該地塊晉升為北京海淀區(qū)新的總價(jià)地王。
值得一提的是，該地塊屬于二次出讓，其第一次出讓是在2016年，由萬科競得，不過萬科此后退還了該地塊。
2016年年底，北京海淀永豐18、19號地塊掛牌入市，并增加了諸多新的限制條件，包括采用“限房價(jià)、競地價(jià)”的交易方式掛牌出讓，設(shè)定合理土地上限價(jià)格，達(dá)到上限后轉(zhuǎn)為競報(bào)自持商品住房面積，自持部分全部作為租賃住房不得銷售等。
與眾多房企展開激烈爭奪后，北京萬科當(dāng)時(shí)以109億元的價(jià)格競得上述兩幅地塊，住宅用地由萬科100%自持租賃。其中，18號地塊成交價(jià)50億元，19號地塊成交價(jià)59億元。
據(jù)悉，18號地塊已被萬科開發(fā)為萬科翡翠書院，項(xiàng)目為租賃住宅，只租不售，戶型為主打90平方米三居室和180平方米的疊拼別墅。而19號地塊正是被萬科退地，此次重新上架拍賣的地塊。
“全部自持租賃，收益低并且資金回籠速度慢。為解決資金問題，萬科曾提出眾籌方案，選擇與周邊企業(yè)參與眾籌的方式，幫助這些企業(yè)的員工解決住宿問題。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水告訴記者，此后隨著房地產(chǎn)金融監(jiān)管收緊，房地產(chǎn)實(shí)施嚴(yán)厲調(diào)控政策，周邊企業(yè)參與眾籌的積極性有限，這種方式很難落地。由于建設(shè)資金量大、收益低、資金回籠慢，風(fēng)險(xiǎn)也較大，地塊開發(fā)建設(shè)很難進(jìn)行下去，最后萬科不得不折價(jià)退地。
隨著該地塊再度上市，其出讓條件較此前已進(jìn)行了改變，地價(jià)達(dá)到上限后不再競報(bào)自持商品住房面積，轉(zhuǎn)為以現(xiàn)場搖號方式確定競得人，同時(shí)此次掛牌土地的起始出讓價(jià)格也大幅增長。
公告顯示，該地塊此次出讓起拍價(jià)為86億元，土地合理上限價(jià)格103億元；而2016年其拍賣時(shí)起拍價(jià)僅為44億元，土地合理上限價(jià)59億元。
而該地塊變?yōu)榧兩唐纷≌玫刂匦屡馁u后，此次僅有保利+北京建工、中海、海開三家企業(yè)參與競拍。經(jīng)過少數(shù)幾輪舉牌，上述地塊最終由保利+北京建工以89.01億元總價(jià)斬獲。
中指研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱表示，本次拍賣并未出現(xiàn)激烈爭搶的局面，這主要是由于該板塊今年上半年已有三宗地塊入市，且周邊仍有項(xiàng)目在售，同時(shí)地塊總價(jià)較高。
“當(dāng)前仍然能夠積極參與土拍的房企，主要以資金實(shí)力更強(qiáng)的央國企為主。相較于民營房企，央國企更有能力開發(fā)投資金額不低的大體量地塊，同時(shí)為了能夠以相對較低的溢價(jià)率獲取地塊，央國企也愿意主動承擔(dān)一些額外的配套建設(shè)。”張凱稱。
而89億元的成交價(jià)，較8年前萬科競得該地塊的59億元，增加了30億元。
“地價(jià)大幅提升，主要是受市場發(fā)展推動等因素影響。自2016年至今，北京經(jīng)濟(jì)水平、人均收入以及地塊周邊配套等均在發(fā)展，地塊價(jià)值也隨之水漲船高。從位置上看，該地塊周邊生活配套逐漸豐富，同時(shí)疊加海淀區(qū)優(yōu)質(zhì)教育資源，總體價(jià)值較高。”諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪告訴記者。
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