9月30日，央行正式表態(tài)，對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策，這也是央行副行長(zhǎng)劉士余“具體內(nèi)容等文件”中所稱的文件。文件還鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過(guò)發(fā)行住房抵押貸款支持證券(MBS)、發(fā)行期限較長(zhǎng)的專項(xiàng)金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。
　　從數(shù)據(jù)上看，某機(jī)構(gòu)發(fā)布的“百城房?jī)r(jià)指數(shù)”顯示，自今年5月份起，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格連續(xù)下跌。這影響了地方政府的賣地收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅收的增幅。在這種背景下，9月份也成為取消限購(gòu)月。到9月30日為止，除了房?jī)r(jià)最高的四個(gè)一線城市，其余42個(gè)曾經(jīng)限購(gòu)的城市，均出臺(tái)了松綁房地產(chǎn)限購(gòu)的文件，始于2010年的房地產(chǎn)限購(gòu)政策，歷時(shí)四年，終于快走到終點(diǎn)。
　　商業(yè)機(jī)構(gòu)普遍將央行的政策解讀成政府為挽救房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行的刺激政策。政策出臺(tái)后，有消息稱部分品牌的房地產(chǎn)商立即下發(fā)了上調(diào)房?jī)r(jià)的內(nèi)部通知，這也是他們預(yù)期房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)反彈的自然之舉。從抑制到放松，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)是松綁，受限購(gòu)限貸導(dǎo)致需求被抑制的購(gòu)房者，將重新回到市場(chǎng)。具體來(lái)看，非本地戶籍的首套房購(gòu)置、擁有房產(chǎn)需要置換改善性住房、高端樓盤買家等是限購(gòu)限貸取消以后釋放需求的主體。
　　盡管如此，央行對(duì)首套房定義的變更也只能算是市場(chǎng)的回歸，是經(jīng)濟(jì)政策常態(tài)化，而非刺激。在正常的市場(chǎng)環(huán)境下，擁有住房、沒(méi)有貸款，往往是優(yōu)質(zhì)的貸款客戶，其貸款償付能力要遠(yuǎn)高于以前首套房的定義(名下無(wú)房產(chǎn)、無(wú)貸款)。不允許向這些人發(fā)放貸款，本來(lái)就不是市場(chǎng)行為，取消這些政策是信貸政策回歸到市場(chǎng)主導(dǎo)。
　　至于首套房首付三成、貸款利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍，與限貸政策時(shí)期執(zhí)行的政策，并無(wú)二致，只能算是政策重申。政策歸政策，銀行在發(fā)放按揭貸款時(shí)，9.5折以下的利率優(yōu)惠也很難看到，因?yàn)殂y行吸納存款(負(fù)債端)的成本太高，大家都不愿意做虧本的買賣。沒(méi)有新的政策出現(xiàn)前，重申7折的貸款利率下限很難解讀為央行放水。
　　從宏觀全局來(lái)看，央行新政還有助于緩解目前的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)全局負(fù)債率過(guò)高，主要體現(xiàn)在地方政府與企業(yè)部門。對(duì)于前者，地方政府消化負(fù)債最重要的手段就是賣地，而后者，轉(zhuǎn)移杠桿幾乎是目前唯一可行的途徑。調(diào)整首套房可以消化存量新房，增加地方政府的賣地收入，緩解地方政府的債務(wù)危機(jī)。
　　更有意思的是，此次央行新政中的多個(gè)舉措還有助于杠桿的轉(zhuǎn)移。目前雖然中國(guó)企業(yè)與政府部門的負(fù)債率(杠桿)較高，但居民部門的負(fù)債率相對(duì)較低，這主要是因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)貸款首付比例高達(dá)三成，即使房?jī)r(jià)跌去三成，依然不會(huì)損害銀行的貸款，考慮到近些年房?jī)r(jià)上升迅速，居民部門可以承受的房?jī)r(jià)下跌幅度更高。
　　調(diào)整后的首套房信貸政策，增加有房無(wú)貸款或者房產(chǎn)置換的家庭的杠桿，挖掘了居民部門的負(fù)債潛力，以此降低開(kāi)發(fā)商與地方政府的杠桿。此外，央行鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)行住房抵押貸款支持證券(MBS)、進(jìn)行房地產(chǎn)投資信托基金(REITS)試點(diǎn)等政策，同時(shí)也是將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的杠桿轉(zhuǎn)嫁到居民部門。
　　央行政策雖是利好，但能帶動(dòng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇卻有限。首先，這一輪調(diào)整過(guò)程中呈現(xiàn)出的房地產(chǎn)市場(chǎng)分化的跡象明顯。一二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的抗跌性明顯好于三四線城市，但抗跌性最好的四個(gè)一線城市的限購(gòu)仍未放開(kāi)，這制約了限貸政策的發(fā)揮。在三四線城市，即使居民有意愿置換或增購(gòu)住房，考慮到房地產(chǎn)后市走向，恐怕也不會(huì)在三四線城市置業(yè)，而三四線城市的債務(wù)危機(jī)恰恰是最嚴(yán)重的。
　　其次，限貸雖然放開(kāi)，但一二線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)相當(dāng)高了，套均房?jī)r(jià)遠(yuǎn)高于普通家庭所能負(fù)擔(dān)的，限貸之前買不了的剛需，取消限貸之后未必就買得起。取消限貸能釋放多少需求，市場(chǎng)的反應(yīng)并不樂(lè)觀，聞風(fēng)而動(dòng)的更多是豪宅，只是這個(gè)市場(chǎng)的容量有限，解決不了多少問(wèn)題。沒(méi)人買得起房子，取消限購(gòu)限貸，也就起不了什么作用。
　　與一部分買不起房子對(duì)應(yīng)的是另一部分人買了過(guò)多的房子。據(jù)禧泰數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年1月，北京房?jī)r(jià)平均為37439元，2013年北京城鎮(zhèn)職工的社會(huì)平均工資(社平工資)為5223元，60平米的房子，夫妻倆也需要17余年不吃不喝才能買得起。但按甘犁[微博]主持的“中國(guó)家庭金融調(diào)查”的數(shù)據(jù)，2011年，全國(guó)年收入前1%的家庭，年收入超過(guò)55萬(wàn)，以家庭雙職工計(jì)算，人均月收入近2.3萬(wàn)，是北京社平工資的4.4倍，買房壓力大大降低。而東部城市年收入前1%的家庭，年收入超過(guò)110萬(wàn)，財(cái)富前1%的家庭財(cái)富超過(guò)1000萬(wàn)，買房壓力就更小了。
　　但在目前政策下，這些富人很難成為新增的購(gòu)買力，而要解決窮人買不起房子，就是一個(gè)收入分配差距的問(wèn)題。這或許是政府長(zhǎng)期拯救樓市應(yīng)該著力的重點(diǎn)。這個(gè)問(wèn)題不解決，同樣還有很多派生的問(wèn)題，如能承擔(dān)較高房?jī)r(jià)的富裕家庭與無(wú)力買房但居住在城市里的貧民家庭的沖突，他們將在公共品提供的標(biāo)準(zhǔn)高低、社會(huì)治安管理水平等多個(gè)方面產(chǎn)生分歧，如果處理不當(dāng)，很容易造成族群之間的撕裂，京滬兩地已經(jīng)出現(xiàn)這種跡象。
　　短期措施，政府可以修改規(guī)劃，提高部分住宅區(qū)的容積率，如降低套均住宅面積、增加樓層數(shù)、減少住宅樓間距等。對(duì)于中國(guó)絕大多數(shù)房?jī)r(jià)過(guò)高的區(qū)域來(lái)說(shuō)，容積率都太低，把想買房但收入偏低的群體排除在外�？纯聪愀勰切┳屆芗�恐懼癥心寒的住宅樓，除了縮小收入分配差距，中國(guó)內(nèi)地要使更多的人買得起房子，增加小戶型、高容積率的住宅供給恐怕是一個(gè)不錯(cuò)的臨時(shí)措施。

(關(guān)鍵字：限貸 樓市)