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隨著國家在房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)控，給房地產(chǎn)業(yè)帶很大沖擊。目前滬深上市房產(chǎn)中，已統(tǒng)計到46家房產(chǎn)企業(yè)以快報或預告等形式，發(fā)布了上半年利潤情況。數(shù)據(jù)分析顯示，有24家房產(chǎn)企業(yè)的利潤出現(xiàn)不同程度的下滑或虧損態(tài)勢，僅22家房企的業(yè)績出現(xiàn)增長。
24家房企虧損或縮水嘉凱城成“首虧”
在24家房產(chǎn)企業(yè)中，嘉凱城成“首虧”，被扣上今年上半年“最熊房企”稱號。其利潤下降幅度達到了4901.43%，同比巨虧3.5億元。
嘉凱城表示，利潤下滑主要原因是受房地產(chǎn)行業(yè)的整體環(huán)境影響，導致半年度實際可結(jié)算項目少，可確認的銷售收入較少，從而凈利潤為負數(shù)。但據(jù)媒體披露，嘉凱城主打中高端項目，且其項目多集中在長三角地區(qū)的，早在2010年因為長三角地區(qū)的限購令的措施，造成其項目擠壓，業(yè)績下滑。隨后之嘉凱城還逆市發(fā)展，盲目的擴張項目造成企業(yè)巨額外債，困難重重。而其內(nèi)部存在嚴重的人事糾葛，復雜的人事關(guān)系也在很大程度上制約了發(fā)展。
世紀星源、京投銀泰這兩家企業(yè)也分別摘得利潤降幅第二、三名的“殊榮”。
京投銀泰，虧損達到了1.28個億。關(guān)于業(yè)績的虧損，京投銀泰解釋道：其一，因為上年同期公司大紅門項目實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售結(jié)轉(zhuǎn)，實現(xiàn)凈利潤較大，但截止今年6月30日，公司現(xiàn)有房地產(chǎn)項目尚無竣工結(jié)算及銷售結(jié)轉(zhuǎn)。再者，公司的參股公司因酒店業(yè)務(wù)開業(yè)時間較短而出現(xiàn)虧損。
其中，ST珠江虧損達3500萬元-4500萬元。ST珠江方面表示，本期可結(jié)轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)銷售收入減少及旅游酒店業(yè)務(wù)淡季虧損所致，導致了公司凈利潤虧損。
沙河股份、高新發(fā)展、萬方地產(chǎn)，三家公司預估虧損也均達到900萬以上。綠景控股虧損達到440萬，其較上年同期是扭虧的，但是任然未擺脫虧損的命運。海德股份虧損達100萬左右，銀潤控股、ST合臣、ST中房也都在虧損的行列。
知名地產(chǎn)企業(yè)，榮豐控股和保利地產(chǎn)日子也并不好過，分別預計利潤下降82%-92%和12.13%。據(jù)媒體報道，保利凈利潤下降并非由于結(jié)算毛利率出現(xiàn)大幅下滑，從利潤總額指標同比增12.8%來分析，凈利潤下滑更多是受大量51%權(quán)益項目結(jié)算導致少數(shù)股東損益率上升影響。另外財務(wù)費用和結(jié)算收入的跨期不匹配也對凈利潤有所侵蝕。
在21家有利潤漲幅的企業(yè)中，中關(guān)村、創(chuàng)興資源、重慶實業(yè)，三家企業(yè)位列漲幅三甲。
中關(guān)村預計，其上半年凈利潤暴增54倍，漲幅達到了4560%-5408%。公司方面稱，這次利潤漲幅的主要原因是公司轉(zhuǎn)讓宏基建筑83.33%的股權(quán)，帶來了5300萬元的收益。創(chuàng)興資源的利潤漲幅達到了1300%以上，因為公司參股其子公司上海振龍房地產(chǎn)的部分項目開發(fā)，已經(jīng)交付使用并結(jié)轉(zhuǎn)收入和利潤，給公司帶來了投資收益，以及公司出售了振龍房地產(chǎn)的5.23%股權(quán)帶來的股權(quán)收益。重慶實業(yè)的利潤增幅達到了1178.15%，公司表示，業(yè)績增長的主要原因系公司轉(zhuǎn)讓參股公司瑞斯康達18％股權(quán)，在一季度確認轉(zhuǎn)讓收益約8482萬元。
“以價換量”房企利潤大降下半年房價或微漲
鏈家地產(chǎn)研究顯示，從2012年上半年銷售數(shù)據(jù)來看，35家大型房企銷售5455.34億元，同比上漲11.8%，，大部分企業(yè)均已完成了全年目標的一半以上。房企銷售業(yè)績大多頗為亮眼，同比上漲幅度可觀，但房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤反而遭遇下滑。
例如金地集團上半年業(yè)績快報顯示，2012年1-6月公司累計實現(xiàn)簽約面積113.5萬平方米，較上年同期增加40.1%；累計簽約金額134.6億元，較上年同期增加19.6%。而保利公司表示公司上半年實現(xiàn)營業(yè)收入2018292萬元，同比增長32%。同樣華遠地產(chǎn)的業(yè)績快報也顯示公司上半年營業(yè)收入增長8.73%.這些房企上半年的銷售業(yè)績都在上漲。
鏈家地產(chǎn)市場研究部研究員陳雪指出，出現(xiàn)這種情況的原因或是部分房產(chǎn)企業(yè)為了去庫存化，以快速回籠資金，犧牲利潤，以價換量，所以在這種情況下即便銷售額增加，其利潤受到帶動作用也會減弱。
陳雪還認為，雖然部分房企的虧損和利潤下滑緣于報告期內(nèi)結(jié)算項目少等結(jié)構(gòu)性因素，但是接近六成房企出現(xiàn)虧損或利潤下滑，且虧損房企數(shù)超過了2011年年報披露數(shù)（8家）。表明2011年2月開始的新一輪調(diào)控政策對房企利潤的影響十分深入，并且大型房企受到的影響也非常明顯。還指出，在犧牲利潤，以價換量的情況下，即便銷售額增加，其利潤受到帶動作用也會減弱。
而隨著樓市成交量的回升，房產(chǎn)企業(yè)資金逐步回籠，下半年房產(chǎn)市場或出現(xiàn)微漲。
克而瑞分析師楊晨青預計，今年下半年房企業(yè)降價的空間將明顯萎縮，理由主要有三點：一是今年市場上在售或?qū)⒁胧械捻椖科渫恋鼗径际窃?009、2010年購得，土地成本普遍偏高；二是相當一部分房企、尤其是品牌企業(yè)，去年以來的降價幅度已較大，幾乎達到自己的底線；三是政策環(huán)境逐步放松，未來樓市向好的預期在加深，房企也缺乏繼續(xù)降價的動力。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭則表示，如果不出臺調(diào)控新政策，下半年房價必漲無疑。他分析認為，按照目前市場的走勢，房價連跌了8-9個月后有企穩(wěn)的跡象，春節(jié)過后已經(jīng)有連續(xù)4、5個月成交量是持續(xù)反彈的，成交量持續(xù)反彈之后房價也會止跌。
調(diào)控還需走鋼絲房產(chǎn)稅可能擴圍
受調(diào)控的影響，房產(chǎn)投資增速回落，“拖累”了GDP。以房地產(chǎn)拖累經(jīng)濟為由要求放松調(diào)控政策，這是目前眾多專家學者所憂慮的。
中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌表示：“目前房地產(chǎn)調(diào)控的壓力，主要來自于將樓市與GDP捆綁的思維束縛，忽視了調(diào)控對抑制房價過快上漲所取得的成效和調(diào)控的初衷。”
為了更加長久持續(xù)有效的控制房價的上漲，有消息稱，房產(chǎn)稅可能借此機會擴圍。
日前，全國人大財經(jīng)委在聽取上半年經(jīng)濟形勢匯報時強調(diào)——“更多依靠經(jīng)濟手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，通過稅收等政策遏制房地產(chǎn)市場投機”，被市場解讀為房產(chǎn)稅造勢。
邵宇也認為：“現(xiàn)在仍處于調(diào)控的關(guān)鍵時期，相關(guān)政策存在從緊的可能性，尤其面對投資、投機性需求抬頭趨勢，政策會繼續(xù)從緊。這種情況下，增加了房產(chǎn)稅出臺的機率。”
這一預期也得到了業(yè)內(nèi)人士的支持。左小蕾認為，當下應(yīng)努力使引導房地產(chǎn)市場回歸居住為主的調(diào)控終極目標長期化，制度化，可行的辦法是實施房產(chǎn)稅。
從國際經(jīng)驗看，除了增加居民的收入，還應(yīng)建立合理的房產(chǎn)賦稅這一長效控制機制，才能保持房產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展持續(xù)的發(fā)展。
