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近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心與高和資本聯(lián)合課題調(diào)研組發(fā)布了《2012年民間資本與房地產(chǎn)業(yè)研究總報告》(以下簡稱《報告》).
住建部政策研究中心主任秦虹表示，受宏觀經(jīng)濟(jì)及當(dāng)?shù)刂еa(chǎn)業(yè)波動的影響，與一年前相比，課題組調(diào)研的溫州、鄂爾多斯、山西和陜北四地民間資本發(fā)展出現(xiàn)了減速現(xiàn)象，傳統(tǒng)民間借貸信任機(jī)制遭到嚴(yán)重破壞，新的金融體制則正在形成中。
秦虹表示，民間資本對房地產(chǎn)業(yè)的投資也受此影響出現(xiàn)退潮，不過由于缺乏投資渠道的狀況并未發(fā)生改變，民間資本依舊高度關(guān)注房地產(chǎn)。但投資策略及方式卻開始有變化的趨勢。
民間資本發(fā)展減速
繼2011年后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心和高和資本再次共同組建課題組奔赴溫州、鄂爾多斯、山西和陜北，對我國民間資本相對集中的四個區(qū)域的民間資本和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況開展調(diào)研。
調(diào)研結(jié)果顯示，四地出現(xiàn)了民間資本總量增速減緩，借貸規(guī)�？s��；民間投資增速下降，投資偏好有所改變；民間借貸利率沖高回落，放貸更趨謹(jǐn)慎等現(xiàn)象。以民間投資為例，鄂爾多斯、山西等地的數(shù)據(jù)均表明民間資本投資增幅回落。
課題組認(rèn)為，國民經(jīng)濟(jì)整體增長放緩以及一些行業(yè)的變動給四地民間資本的發(fā)展帶來了不利的影響。
溫州受實體經(jīng)濟(jì)不景氣的拖累，山西和鄂爾多斯則受到煤炭行業(yè)整合以及煤炭價格走低的影響，民間資本的發(fā)展均大為放緩。
課題組認(rèn)為，在四地民間資本高速增長期結(jié)束，發(fā)展回落之際，調(diào)整也隨之開始。過去傳統(tǒng)的民間信用關(guān)系在這一過程中受損，短時間難以恢復(fù)。
課題組還警示，一些地區(qū)的民間借貸危機(jī)尚未結(jié)束，甚至開始蔓延到傳統(tǒng)銀行系統(tǒng)。來自溫州的數(shù)據(jù)表明，截至2012年7月，溫州銀行業(yè)不良貸款率已攀上歷史高位，達(dá)到2.85%。而在2011年6月，該數(shù)字僅為0.37%，系全國銀行業(yè)不良貸款率最低的地級市。
樓市投資策略生變
課題組認(rèn)為，由于經(jīng)濟(jì)不景氣，企業(yè)狀況不佳，限購政策執(zhí)行堅決以及民間資本自身萎縮等諸多因素的影響，民間資本對房地產(chǎn)業(yè)市場的“輸血”效應(yīng)減弱，局部地區(qū)甚至從“輸血”變?yōu)?ldquo;抽血”。
在溫州，部分實業(yè)經(jīng)營困難的企業(yè)家為了回籠資金，被迫折價轉(zhuǎn)讓所投資的房地產(chǎn)項目，折價幅度最多達(dá)到六折至五折，且很難找到買主。在鄂爾多斯，由于整體資金緊缺和房地產(chǎn)市場“有價無市”，債務(wù)人無法將投資的房地產(chǎn)項目變現(xiàn)，只能通過“抵債”這種特殊方式交易。
而過去民間資本投資房地產(chǎn)市場的渠道之一——房地產(chǎn)信托，今年也降幅顯著。根據(jù)信托業(yè)協(xié)會公布的數(shù)據(jù)，2012年上半年房地產(chǎn)信托新增1213億元，相比去年下半年的1627億元，環(huán)比減少25%；相比去年上半年的2078億元，同比減少42%，刷新了2010年以來的最低水平。
盡管如此，課題組調(diào)研后認(rèn)為，由于目前我國投資渠道狹窄的外圍環(huán)境并沒有大的改變，以及我國城鎮(zhèn)化依舊處于快速發(fā)展階段的現(xiàn)狀，相較其它投資領(lǐng)域，民間資本依舊高度關(guān)注房地產(chǎn)，不過策略卻發(fā)生了很大的變化。
課題組認(rèn)為，整體而言，民間資本投資房地產(chǎn)短期內(nèi)主要進(jìn)行機(jī)會性投資。未來預(yù)計大規(guī)模資金投放時期已經(jīng)過去，即使今年下半年或者明年貨幣政策繼續(xù)放松，但房地產(chǎn)業(yè)整體信貸收緊可能性依然很大。在這種背景下，民間資本投資房地產(chǎn)必然更加謹(jǐn)慎，主要進(jìn)行機(jī)會性投資，如商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體和二三線城市滿足剛性需求和改善性需求的住宅等。
而在其中，商業(yè)地產(chǎn)成為民間資本最為重要的一個投資出口。課題組認(rèn)為，一部分民間資本投資房地產(chǎn)將從短期炒房變?yōu)殚L期保值性投資。例如，部分溫州人的投資理念，已從掙快錢轉(zhuǎn)變?yōu)樽非筝^長期穩(wěn)定的回報，即從短期炒賣獲取房價差價，逐步變?yōu)閺拈L期持有的角度，尋找能夠穩(wěn)定獲得租金收益的項目，如酒店式公寓、商鋪和寫字樓等。
（關(guān)鍵詞：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心 2012年民間資本與房地產(chǎn)業(yè)研究總報告）
