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“清理小產(chǎn)權(quán)房子都說(shuō)了好幾年，因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲了不少，根本買不起其他的房子。”北京某小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主表示，“最近我們一直擔(dān)心能否轉(zhuǎn)成大產(chǎn)權(quán)房。”
近日，北京陷入同樣擔(dān)憂的小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主越來(lái)越多，因?yàn)槔^今年7月北京開(kāi)始清理整治小產(chǎn)權(quán)房后，9月18日北京市國(guó)土局稱，正在查處79個(gè)在建、在售的違法建設(shè)銷售的小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目，并提醒廣大公眾不要購(gòu)買。
事實(shí)上，據(jù)消息人士向記者透露，部分開(kāi)發(fā)商已經(jīng)在運(yùn)作補(bǔ)交土地出讓金，試圖把小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”成大產(chǎn)權(quán)房。此外，已售存量房如何清理問(wèn)題也一直存在疑問(wèn)，國(guó)土局也未明確表示如何處理上述問(wèn)題。
對(duì)此，一位不愿意透露姓名的資深人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，利用補(bǔ)交土地出讓金的方式將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正方式存在很多難題。
重拳清理違法小產(chǎn)權(quán)房
北京市國(guó)土局18日表示，此次清理的79個(gè)小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目為2008年以來(lái)在建在售的，均分布在遠(yuǎn)郊區(qū)縣。其中，昌平區(qū)查處的違規(guī)項(xiàng)目最多，達(dá)28個(gè)；其次為房山區(qū)，有22個(gè)。
在這份名單中，包括一些“著名”的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目。比如通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)張灣村的太玉園小區(qū)。據(jù)悉，該小區(qū)目前占地面積超過(guò)2000畝，總建筑面積達(dá)240萬(wàn)平方米，有3萬(wàn)多名居民。此外，名單中還有不少別墅，以及打著養(yǎng)老中心等各種旗號(hào)“變種”的違法銷售住宅的小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目。
實(shí)際上，據(jù)記者了解，除了通州部分著名的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目外，北京宏福苑小區(qū)更是小產(chǎn)權(quán)房的典型聚集地，其開(kāi)發(fā)商為宏福集團(tuán)，而且宏福集團(tuán)旗下有不少小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)品。
“清理小產(chǎn)權(quán)房確實(shí)讓我們有所擔(dān)心。”宏福集團(tuán)一位內(nèi)部人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者如是坦言，“不過(guò)宏福苑小區(qū)不是占用農(nóng)耕地，而是建設(shè)用地。”
此外，上述資深人士向記者直言：“從18日北京市國(guó)土局發(fā)布的信息來(lái)看，其清理小產(chǎn)權(quán)房的決心還是很大的，包括相關(guān)違法行為的處罰措施也比較嚴(yán)厲。”該人士同時(shí)也向記者坦言，但在執(zhí)行過(guò)程中可能不會(huì)那么順利。
該人士進(jìn)一步向本報(bào)記者強(qiáng)調(diào)，清理小產(chǎn)權(quán)房要權(quán)衡各方利益，因?yàn)槠渖婕班l(xiāng)、鎮(zhèn)、村以及購(gòu)房者等各方利益，所以處理起來(lái)比較麻煩。從這角度看，這塊骨頭如何啃，從哪里啃則會(huì)變得非常關(guān)鍵，尤其已售存量房的處理跟購(gòu)房者利益掛鉤，清理方式將直接觸發(fā)這些業(yè)主的敏感神經(jīng)。
存量房如何清理存疑
“我們確實(shí)很擔(dān)心，如果拆遷，我們可能連拆遷補(bǔ)償都拿不到。”通州某小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主向記者表示，“而且現(xiàn)在即使想出手也不容易了，因?yàn)闆](méi)人愿意買。另外，這幾年房?jī)r(jià)漲的太快，太低的價(jià)格出讓又無(wú)法換房，進(jìn)退兩難。”
事實(shí)上，不少小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主都陷入了類似的擔(dān)憂。更有甚者向記者表示，“如果搬遷，希望能分一套相近位置同等面積的大產(chǎn)權(quán)房。”
值得注意的是，小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題已經(jīng)存在了很長(zhǎng)時(shí)間，其聚集地已經(jīng)越發(fā)龐大，已售存量房非常多。據(jù)悉，中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉援引各機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)稱，北京目前小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量約占整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的20%，涉及近30萬(wàn)戶家庭，主要分布在通州、順義、懷柔、昌平和密云等郊區(qū)縣。
顯然，如果按照滿足上述業(yè)主的需求來(lái)處理小產(chǎn)權(quán)房，這需要一筆很大的搬遷成本。
對(duì)此，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉則表示，清理“小產(chǎn)權(quán)房”的問(wèn)題，重點(diǎn)在于如何“退出”市場(chǎng)。他進(jìn)一步表示，在建設(shè)過(guò)程中，如果小產(chǎn)權(quán)房符合農(nóng)民集體土地使用制度，有利于土地節(jié)約集約利用，并給與農(nóng)民集體合理合法的補(bǔ)償，可以嘗試通過(guò)租賃方式實(shí)現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房權(quán)屬的合法化；同時(shí)，可將此類住房納入城市保障房建設(shè)體系之中，解決住房市場(chǎng)的當(dāng)務(wù)之急。
不過(guò)，國(guó)土局卻一直未明確如何清理已售存量房。有消息人士表示，納入保障房建設(shè)體系或許是一種解決之道。
開(kāi)發(fā)商謀轉(zhuǎn)正？
值得注意的是，部分開(kāi)發(fā)商正在運(yùn)作小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)正成大產(chǎn)權(quán)。“以前我們小區(qū)都是去小區(qū)物業(yè)購(gòu)買水電的，而現(xiàn)在小區(qū)水管等管道正在改建，水電也都到市政去買了。”某宏福苑小區(qū)業(yè)主向本報(bào)記者表示，“相關(guān)人員也到家里測(cè)量過(guò)房屋面積，說(shuō)是為轉(zhuǎn)成大產(chǎn)權(quán)做準(zhǔn)備。”
對(duì)此，宏福集團(tuán)向本報(bào)記者表示，這不是為了轉(zhuǎn)大產(chǎn)權(quán)做準(zhǔn)備，只是正常的小區(qū)物業(yè)建設(shè)。
不過(guò)，此前有傳聞稱，宏福集團(tuán)已經(jīng)補(bǔ)交1.2億土地出讓金，讓該小區(qū)第一棟，第二棟轉(zhuǎn)正了。
“這是誤傳。”上述洪福集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，公司沒(méi)有補(bǔ)交過(guò)土地出讓金試圖轉(zhuǎn)成大產(chǎn)權(quán)房，而且轉(zhuǎn)正的希望很渺茫。
更值得一提的是，有報(bào)道曾指出，在北京等地發(fā)現(xiàn)，小產(chǎn)權(quán)房悄然變異為“農(nóng)業(yè)生態(tài)房”“養(yǎng)老公寓”“旅游地產(chǎn)”“會(huì)員制農(nóng)莊”等，通過(guò)“以租代售”使用權(quán)代替產(chǎn)權(quán)、“榮譽(yù)村民”等方式換裝入市，旨在逃避政策法規(guī)的約束。
有專家也向媒體表示，小產(chǎn)權(quán)房“變種”可會(huì)會(huì)帶來(lái)新一輪農(nóng)地入市潮，建議有關(guān)部門盡早出臺(tái)清理整頓方案，明確農(nóng)地流轉(zhuǎn)相關(guān)制度。
對(duì)此，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部常清表示，此次政府公示第一批小產(chǎn)權(quán)房清理名單并且提醒公眾不要購(gòu)買，可能預(yù)示著第一輪的“治理”工作也將逐步展開(kāi)。因此，購(gòu)房者不要存在僥幸心理，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房。
（關(guān)鍵詞：北京 小產(chǎn)權(quán)房 北京市國(guó)土局 ）
