客服中心
4009008281
|
在此前的一部財經(jīng)劇《拆彈專家3:重重殺機》中，讓“總是說實話，搞得大家很難受”的任志強失去活力，是劇中老槍和老鬼的主要計劃。而現(xiàn)實中，任志強從6月開始持續(xù)宣揚 “明年3月房價要大漲”的論調(diào)，則像咒語一樣回響在調(diào)控中的樓市。
任志強的邏輯是，“從2006年和2005的土地供應下降看到了2007年出現(xiàn)的暴漲，2009年土地負增長導致了2010年的價格上漲，而2012年的統(tǒng)計持續(xù)了負增長，后一輪緊跟著就是價格暴漲。”與任志強預言伴隨，一線城市近期出現(xiàn)了“庫存危機”的傳聞。
記者采訪的多位專家及開發(fā)商高層普遍認為，當前樓市狀況已不同于以往，許多新因素在制約房價變化。任志強的邏輯并不具縝密和精確性，購房者大可不必恐慌。從目前看，限購將維持常態(tài)，樓市未來呈現(xiàn)價穩(wěn)量增是大概率事件。
和以往一樣，任志強對于“明年3月房價有可能暴漲”的推導背后，烙著鮮明的任氏邏輯及數(shù)據(jù)論證。
任志強認為，雖然目前樓市調(diào)控態(tài)度依舊，但土地市場已發(fā)生明顯變化。“目前我們國家國土部門已經(jīng)提出很多城市目前的土地供應上只完成了當年計劃的10%，很多媒體也報道縣級政府或地方政府的財政因為土地財政的原因大幅度下滑，有的是下滑了17%，有的是下滑了50%多。”
任志強擔心的是，“按照現(xiàn)在的庫存去化率和生產(chǎn)量，明年的生產(chǎn)量就沒有了，投資系數(shù)下滑同時卻沒有新增，開工指數(shù)也都是負的，即使按現(xiàn)有庫存量計算的話，1年之后就消化得差不多了，到明年3月份消化得差不多的時候怎么辦？”
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)也顯示，今年1-8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積23624萬平方米，同比下降16.2%，降幅比1-7月份縮小8.1個百分點；土地成交價款4800億元，下降7.6%，降幅縮小9.3個百分點。
因此，任志強推導出，前提條件是如果現(xiàn)有政策不變，明年3月份一定會暴漲，現(xiàn)有政策變了那就不一定會暴漲。
蘭德咨詢總裁宋延慶也有此擔心。他認為，土地供應作為樓市的先導指標，從目前形勢看，存在房價反彈之憂。政府加大了保障房的土地供應，導致商品房住宅供應存在歷史性減少，今年以來房地產(chǎn)投資下滑遞減速度很快。而這很有可能在明年兩會以后引發(fā)房價反彈。
中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌善意地解釋，任志強的預言更應看成是一種對政府的警示。他的言外之意或許是想說，“今年樓市調(diào)控不要過于嚴厲，如果過于嚴厲就會影響到明年的商品房供應。”
顧云昌的看法是，即便是在現(xiàn)有政策不變的情況下，預言明年3月房價暴漲也言過其實。
任氏邏輯之外
顧云昌稱，今年以來，受貨幣政策影響，樓市保持了適度回暖的態(tài)勢。但是，影響當前樓市需求的主體相比2007年、2010年已經(jīng)發(fā)生變化。以前樓市的購買主體還包括投資和投機性需求，他們的購買特性就是不
問價格，只要漲就買。但現(xiàn)在已經(jīng)大不相同，當前樓市購買的主體是剛性需求，而這部分人群的購買力是受限制的，房價的暴漲未必會帶來需求。
另外，顧云昌認為，當前樓市的庫存量仍然很大，仍需要一定的消化時間。
上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至2012年8月底，監(jiān)測的30個典型城市新建商品住宅庫存總量為12499萬平方米，比去年同期增長25%。一線、二線、三線城市新建商品住宅庫存總量分別為2897、6385、3217萬平方米，比去年同期分別增長10%、25%、40%。
龍湖一位高層稱，他們通過對過去三個月的動態(tài)數(shù)據(jù)去推導未來18個月內(nèi)樓市可能發(fā)生的狀態(tài)，最終得出的結(jié)論是，去庫存依然是樓市主流，供大于求狀態(tài)短期內(nèi)不可逆轉(zhuǎn)。龍湖測算指標主要為存貨去化周期以及開工去化率。
該人士認為，如果僅用土地成交狀況去推導未來12個月樓市的可能性，可能會存在數(shù)據(jù)不透明的問題，尤其是建筑面積以及容積率而導致的土地供應數(shù)據(jù)的模糊性。另外，即便從土地供應狀況來看，今年二季度開始土地市場已開始強勁反彈，如果開發(fā)商快速開盤，未來12個月即可形成供應。
一位不愿透露姓名的開發(fā)商表示，“如果從開發(fā)商供應產(chǎn)品的角度看，任志強邏輯存在漏洞。與以往樓市不同的是，經(jīng)過兩年的調(diào)控，開發(fā)商多數(shù)轉(zhuǎn)為高周轉(zhuǎn)策略，以前兩年乃至囤地多年才可能上市的供應狀態(tài)，已經(jīng)調(diào)整為最快6個月就可以形成供應。如果僅用過去2005年到2010年的樓市歷史反推2013年的狀態(tài)，不夠科學。”
中國房地產(chǎn)學會副會長、北京大學教授陳國強也不贊同任志強的觀點。陳國強稱，“尤其是一線城市，如北京，市場的供求結(jié)構(gòu)已開始發(fā)生變化。二手房開始超越一手房成為市場供應主體，新房供應規(guī)模對市場的影響大為降低，過去多用庫存去推導未來供應會不會斷檔，但如今市場已經(jīng)發(fā)生變化了。在限購的背景下，供大于求仍是常態(tài)。”
房價趨穩(wěn)是大概率事件
值得注意的是，在個別人士借“庫存危機”炒作房價未來可能暴漲的同時，自6月開始，開發(fā)商拿地狀態(tài)也發(fā)生大幅逆轉(zhuǎn)。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部對10家龍頭房企(保利地產(chǎn)、碧桂園、富力地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、華潤置地、金地集團、龍湖地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、萬科地產(chǎn)、中海地產(chǎn))的監(jiān)測顯示，6-8月，這些房企拿地金額都保持在150億元左右。9月份開始，明顯加速。據(jù)統(tǒng)計，9月上旬，十家龍頭房企中有三家出手拿地，合計拿地金額達82.4億元，已超過8月全月的五成。
據(jù)上海易居研究院監(jiān)測，前8 個月土地購地面積雖然依舊呈現(xiàn)同比下降態(tài)勢，但8月份土地購地面積環(huán)比大幅上升2 倍。在萬科、龍湖等龍頭企業(yè)集中抄底拿地的帶動下，沉寂了大半年的土地市場，8月以來明顯好轉(zhuǎn)。
另據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-8 月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資43688 億元，同比增長15.6%，增速比1-7月份提高0.2 個百分點，為11 個月來首次反彈。房屋新開工面積122940 萬平方米，下降6.8%，降幅比1-7 月份縮小3 個百分點，這是10 個月來該數(shù)據(jù)首次收窄。
值得注意的是，8 月份房屋新開工面積和住宅新開工面積環(huán)比分別增長65.5%、60.2%。這顯示出，上半年銷售資金的大量回籠，使開發(fā)商加快了開工速度。如果這一趨勢能保持幾個月，則將大為緩解明年商品房供應緊張的局面。
顧云昌表示，從目前整體經(jīng)濟形勢看，穩(wěn)增長是長期訴求，政府會令樓市保持適度回暖從而提高開發(fā)商拿地的積極性，進而把控好供應節(jié)奏。因此，未來房價趨穩(wěn)是大概率事件。
（關(guān)鍵詞：任志強 拆彈專家3:重重殺機 房價）
