小雪一過，大雪將至。持續(xù)一年多的境內(nèi)低息發(fā)債大好時機(jī)也行將遠(yuǎn)去，對于房企而言，將不得不進(jìn)入高息融資通道，以挨過行業(yè)寒冬。

11月28日，融信中國(3301.HK，以下簡稱“融信”)發(fā)公告稱將發(fā)行美元債券，并會在11月29日前后開展國際路演。這筆美元債的規(guī)模、利率等數(shù)據(jù)記者發(fā)稿時尚未披露。這是融信首次發(fā)行一筆3年期的RegS美元債，債券的預(yù)期評級是B3、B-、B+.

有類似境外評級機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)表明，中資房地產(chǎn)高收益美元債的有效收益率已由今年8月1日的5.02%上升至10月31日的5.53%，中資房企美元債的成本有上升之勢。

另一方面，一名投資機(jī)構(gòu)人士透露，多家房企擬于11月初在境內(nèi)發(fā)債，均沒有通過滬深交易所審核。因此不排除后續(xù)有房企步融信后塵，選擇海外發(fā)債，或者借道信托、資管通道等繼續(xù)融資，以饋資金之乏。

10月底滬深交易所對房企發(fā)債實行監(jiān)管升級，將房地產(chǎn)行業(yè)劃分類別，進(jìn)一步明確房地產(chǎn)行業(yè)認(rèn)定，并將房地產(chǎn)類型劃分為普通住宅地產(chǎn)、保障性住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)及其他房地產(chǎn)。這意味著，房企發(fā)債用于購置土地、到H股上市融資等融資渠道將行不通。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉直指，房企境內(nèi)發(fā)債遇阻，后期投融期限錯配風(fēng)險將會暴露。

涉房發(fā)債多被喊停

在上述監(jiān)管細(xì)則剛出臺的時候，就有投資者借線上路演之機(jī)對房企高管發(fā)問，會否影響企業(yè)發(fā)債。事實上，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者近期走訪滬上投資機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，確有不少涉房類企業(yè)發(fā)債遇阻，足見房企發(fā)債收緊對行業(yè)內(nèi)融資影響的深度與廣度。

一時間，涉房企業(yè)發(fā)債被喊停的案例增加不少。中珠醫(yī)療(600568.SH)的前身是中珠控股，主業(yè)是房地產(chǎn)，該公司正處于轉(zhuǎn)型階段，近期欲發(fā)債但沒有獲得批文;而一些企業(yè)即便拿到批文，最后審核也未獲“通關(guān)”。比如上海長峰集團(tuán)近期擬發(fā)行一筆公開債券、頤和地產(chǎn)擬發(fā)行一筆非公開債券，時間節(jié)點(diǎn)均在11月。這兩家企業(yè)因為涉房而在交易所審核中被否。

綜合多家投資機(jī)構(gòu)的反饋，目前的市場情況是，并非所有涉房企業(yè)發(fā)債都會被喊停。例如國開東方城鎮(zhèn)發(fā)展投資有限公司(簡稱國開東方)近期發(fā)行一筆非公開債券，得以順利“闖關(guān)”。

事實上，近兩年房企發(fā)債規(guī)模較大。根據(jù)億翰智庫所提供數(shù)據(jù)統(tǒng)計，部分主要房企 2015年通過發(fā)債融資1708億元，2016年1-10月融資規(guī)模已高達(dá)1721億元。綜合發(fā)行成本以泰禾2015年8月份一筆私募債利率8%為最高。

截至2016年6月30日，恒大集團(tuán)資金杠桿高達(dá)15.1，綠地控股11.8，華夏幸福10.2，陽光城9.2。杠桿越大，短期償債壓力越大，房企對資金的依賴程度可以想見，一旦房企長短債到期的償還能力減弱，上述業(yè)內(nèi)人士所指的投融期限錯配風(fēng)險便會出現(xiàn)。

以融信為例，該公司2016年中報顯示，負(fù)債總額488.96億元。億翰智庫統(tǒng)計融信自2015年以來的發(fā)債規(guī)模為110億元，即便加上其他借債，融信資金缺口是存在的，該公司今年下半年與明年或有部分長短債需要償還。融信選擇此時發(fā)行美元債券，除了境內(nèi)融資通道收緊之外，最大的原因是今年以來該公司境內(nèi)發(fā)債規(guī)模已達(dá)上限。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者多方求證獲悉，融信此前在境內(nèi)發(fā)債遇阻，轉(zhuǎn)而境外發(fā)債。一名業(yè)內(nèi)人士分析指出，融信今年以來拿下多幅高價地，另一方面境內(nèi)發(fā)債額度幾近上限，加之近期國內(nèi)收緊房企發(fā)債，此時發(fā)行美元債，可見其融資節(jié)奏趨緊。

轉(zhuǎn)道高利率融資

今年上半年，同策咨詢研究部曾對100家品牌上市房企，依據(jù)今年上半年的投融期限匹配度、融資期限風(fēng)險敞口率兩方面，分別進(jìn)行了統(tǒng)計。通過企業(yè)短期資金對短期資產(chǎn)的比率，可以反映房企投融期限匹配度，比率越大表明企業(yè)越激進(jìn)。同策咨詢統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，嘉凱城(000918.SZ)為6.75、恒盛地產(chǎn)(00845.HK)3.56、陸家嘴(600663.SH)3.27、云南城投(600239.SH)2.99、光明地產(chǎn)(600708.SH)2.56，均為比較激進(jìn)的企業(yè)。其中嘉凱城短期資金對短期資產(chǎn)比率為6.75，屬于典型的長投短融，公司的融資戰(zhàn)略過于激進(jìn)。融資期限風(fēng)險敞口率也達(dá)到55.89%，也說明融資期限風(fēng)險較高。

百家品牌上市房企平均短期資金對短期資產(chǎn)比率是1.34，說明房企投融期限匹配度整體偏向于長投短融，融資戰(zhàn)略較為激進(jìn)。

以業(yè)內(nèi)關(guān)注度比較高的恒大為例，恒大融資期限風(fēng)險敞口率達(dá)到14.37%，意味著在長期資產(chǎn)中，約相當(dāng)于14%的部分靠短期資金來融集，長期資產(chǎn)變現(xiàn)能力較弱，存在較大的償債風(fēng)險。但恒大會通過其他融資渠道融資，例如發(fā)信托。11月初，恒大發(fā)行了一筆規(guī)模2億元的資金信托計劃，期限1年，預(yù)計收益率6.5%。

而同為大型房企的萬科、中海，融資期限風(fēng)險敞口率分別為3.26%與-21.62%，融資期限風(fēng)險敞口率較小，意味著兩家房企的融資期限風(fēng)險小于中國恒大。而近期萬科、中海頻頻出手拿地，原因也在于此。

一名房企高管預(yù)計，明年房企發(fā)債規(guī)模至少減半，因為發(fā)債資金用途審核嚴(yán)厲之后，有資質(zhì)發(fā)債的企業(yè)便會用于償還短期債務(wù)，不需要用到資金也不會去主動發(fā)債。“急需用錢的企業(yè)資金成本與資金缺口都會變大。”

“發(fā)債收緊對‘虛胖’的企業(yè)影響非常大，‘虛胖’指的是資金杠桿太高，從最近哪些企業(yè)敢于拿地可以看出來企業(yè)的資金情況。”一名投資機(jī)構(gòu)人士表示，接下來海外融資通道將被房企看重，“利率高一點(diǎn)也沒辦法，熬過去再說，沒有國際通道的，信托、資管通道都會用。”

事實也如此，中國信托業(yè)協(xié)會發(fā)布的三季度末數(shù)據(jù)看來，房地產(chǎn)信托規(guī)模為1.35萬億元，比二季度的1.31萬億元增加400億元，環(huán)比增長3.05%;較去年同期的1.29萬億元增加600億元，同比增長4.65%，房地產(chǎn)信托有所增長。

(關(guān)鍵字：交易所)